风骚重生传-第2762章
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第二招是加快现金的流动和运用。孙洪兵认为，现金流体现了一家开发商的实战能力，顺驰的商业模式就在于“缩短从现金到现金”的周期。在实施全国扩张战略后，顺驰的预算从半年调整一次很快缩短到每月一次。后来到了每周一次。它还形成了以天为单位的紧绷型现金流模式，公司建立了严苛的考核指标体系，关注到每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，这一切均以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。顺驰的业务中心也是围绕现金流来展开的，包括在全公司统一调度资金、延缓支付买地的钱、3 个月至6 个月开工、提前收取业主购房款项、利用合作伙伴的资金等，这一整套办法，都是为了保证现金不断流。
在内部控制的同时，孙某人还提出了“付款方式比地价更重要”的理念。他决定一块土地的取舍，一是考虑地价。二是看付款方式的优劣。他往往要求政府方面降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性空间，他宁可提高土地的购买价格。出于对中国房地产业的长期看好，孙宏斌企图用眼前的利益来换时间。靠地价的持续上涨来弥补购地的高成本。他的这种策略受到不少地方政府的热烈欢迎，顺驰因此不惮于进入任何一个陌生的城市。他的所有战略设计其实都是围绕着“速度”两个字，当各方面都不完全具备成熟的条件时，他必须在最短的时间内取得决胜，用速度来击败一切竞争对手。
在实际的操作中，他的战略似乎真地起到了以一博十的效率。顺驰以较少的资金快速地运作着一些庞大的项目。以首都领海的一个项目为例，土地款项为9。05 亿元，开盘前付30％， 年底再付30％ ，余下将在第二年付清。运作这个项目的总投入约需20 亿元。顺驰以3 亿元启动，前6 个月规划和开建期内的资金全部由承建商垫付，开盘当天就有1 亿元的销售额，以后的工程款及地款都通过销售回款。从开盘到年底，公司共回笼6 亿多元的资金，不仅足够本项目使用，还可以拿去买新的土地，其资金杠杆效用率高达1∶7。据公开信息披露，顺驰在2004 年的现金流总量中有78％ 是通过销售得到的钱，只有10％ 和12％ 是来自银行和合作单位。在当时，几乎每一家房地产公司都在使用银行和合作单位的资金运作策略，而孙洪兵的超人之处，是他用紧绷而极端的速度战略将之发挥到了极致。
王世曾经替孙洪兵算过一笔账：顺驰通过高地价的投标策略攻城略地，截至2003 年底，顺驰预缴地价的资金在70 亿元人民币以上，进入2004 年第一季度，预付资金规模已经超过100 亿元。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，否则按期交付地价款是不可能的。资金流靠什么支撑呢？顺驰的答复干脆简单：靠销售资金回笼。问题是天京的地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。顺驰到底靠什么维持紧绷的资金链条呢？这不得不让人作出一种假设：顺驰在冒险，在赌博，在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。
王世因此断言：“顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业，这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。” 奈何天不佑孙洪兵！如果仅仅从战略本身而言，孙洪兵无疑是一个天才。他一眼看穿了房地产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。2004 年。顺驰宣称实现了120 亿元的销售额—— 实际上完成了92 亿元。富力集团董事长李思廉在一次论坛中说：“如果孙洪兵今年真能做到100 亿元的销售额，那正是万科和我公司销售额的总和，的确算得上是地产企业里的第一了。”孙宏斌日后说，如果老天再给顺驰1 年时间。就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的“完胜”。
可惜，“老天”偏不给这一年时间。就当顺驰在各地疯狂“吃”地的同时，全国的房地产市场已呈现出过热现象。中国社科院的一份年度报告称，从宏观层面看。2004 年由于全国房地产市场，尤其是东部沿海主要城市房地产市场不断升温，房价不断上涨，造成大量普通居民买不起房，直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响到金融安全和社会稳定，民怨已渐成沸腾之势，上涨过快的房价成为千夫所指。其实这还是从全国角度来看的，而在发达城市来看的话，到了03年的时候。上沪就已经有点民怨沸腾高房价了！
房地产过热，直接拉动生产资料价格的大幅上扬，宏观经济面临新的全面过热。毫无疑问，有“天价制造者”之称的顺驰是房价上涨过快的重要助推者之一。正是在这种判断之下，对房地产的调控已势在必行。2004 年3 月到5 月之间，国家推出了一系列严厉的调控措施，包括：控制货币发行量和贷款规模；严格土地管理，坚决制止乱占耕地；认真清理和整顿在建和新建的项目；在全国范围内开展节约资源的活动。中央一系列文件和举措如一道道“金牌”接踵而出——3 月25 日，推出再贷款浮息制度；4 月25 日，央行提高银行存款准备金率0。5 个百分点；4 月27 日。央行电话通知暂停突击放款；4 月29 日，颁发“严格土地管理”的紧急通知；4 月30 日，重量级大员发表“推进银行改革是整个金融改革当务之急”的讲话；5 月1 日，银监会宣布“进一步加强贷款风险管理”的7 项措施。与此同时。国内各大报刊纷纷发表言论，对房地产业的过热进行反思甚至出现情绪化的猛烈声讨……
这一连串“急急如律令”般的政策出台和舆论营造，不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式，从而直接导致了购买力的迅速下降，楼市成交量的急速萎缩。房地产业的冬天突然降临了。在所有受到冲击的开发商中。正阔步急奔在扩张道路上的顺驰无疑是受创最大的一家。王世对顺驰的预言不幸变成现实。从5 月开始，顺驰在首都、肃州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。5 月3 日，顺驰召开领导团队会议，紧急下令停止拿地。
可惜，这孙洪兵不是重生者。他这么一种绷紧了资金链，通过高杠杆来进行操作的模式，一帆风顺还行，稍微有点波动那很容易就资金链断裂，然后一切就竹篮打水一场空了。如果他是重生者的话，也许会知道这么一个时候的民怨沸腾，也许就会稍微做点准备——毕竟对于重生者来说，未来房价继续狂飙那就是一定的！眼前稍微缓缓怕什么呢？还有七八年可以涨呢！可惜，他不是重生者，他不知道。（未完待续。）
第三千三百九六章 出局
8 月7 日，南海波鳌如期举办一年一度的全国房地产论坛，在“山雨欲来风满楼”的氛围中，发生了孙洪兵与王世的第三次交锋。不过，这一次似乎是王世杠上了孙洪兵。大会首日的第一位演讲嘉宾就是王世。在谈及宏观调控的影响时，他单刀直入地直指顺驰：“像媒体炒作的那家黑马，在宏观调控下会很难受，这次他也到会了，还要发言的，到时候大家问他，他要说不难受，那是吹牛。”接着，他提出了很多的警告：规模不要追求太大，资金链不要紧绷、不留余地，否则市场一有风吹草动就会受影响，天天加班都没用；去年销售额还只有20 多亿元，今年就到了100 亿元，这是不可能的；融资越来越不容易，国内的钱都融不到，到国外融资就更难了。在接受记者采访时，王世索性点名评论：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司，但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。顺驰与万科根本不能同日而语。这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。”
到了大会的对话环节，主办方有意把王世、孙宏斌等5 人请到台上，面对来自全国各地的600 多位房地产商和数十家媒体，一场预料之中的碰撞果然发生了。对话主持人问孙洪兵：“孙总，你先说，宏观调控中你最难受的是什么？”孙洪兵答：“其实最难受的还是钱。对这也没什么好办法，还是以前的办法，合作开发，快点卖房。今年，我们一直在调整自己的目标…… 根据最后一轮的保守估算，今年的销售回款可以达到100 亿元。”话音未落，一旁的王世当即脱口说：“睁着眼睛说瞎话，这是吹牛！”台下一时愕然，接着掌声和笑声轰然响起。
面对王世的质疑，孙洪兵表现得不再像以前那么轻狂以及冲劲十足了。不过。他仍然坚称，“顺驰的风险几乎是零”。按他的判断，中国房地产市场的发展前景将仍然是“房价看涨，供需两旺”。 因此，哪怕有资金上的困难，也是短期的和眼前的，顺驰的“资金渠道相当广泛”。在随后的一段时间里，孙洪兵的全副精力便投入到了寻找资金当中。顺驰有可能获得的资金来自4 个方面：一是自有资金和合作伙伴资金。这一方面本就已经被挖潜到了极致；二是销售回款，受宏观调控的影响，各地的房产项目销售一天比一天艰难，原定的考核指标几乎没有完成的可能，资金问题日渐严重；三是银行，它的大门也越关越紧，而且松动无期；四是信托、境外基金和上市，在前三种来源均没有指望的情形下，它成了唯一可以寄托希望的地方。
孙洪兵之所以在波鳌论坛上尚有底气，是因为在他赴会前的7 月28 日。刚刚接待了由汇丰银行、普华永道会计师事务所、史密夫律师行、西盟斯律师行等著名中介组成的顺驰上市中介团。这些人考察了顺驰总部和开发的楼盘，并拜会了天京市有关政府部门，看上去对顺驰在港港联合交易所上市信心满满。可是，在他们回去之后，就再无音讯。据称，上市搁浅的原因是“顺驰2004 年发展速度很快，手里有35 个项目，但当年的利润体现不出来”。港港上市无望后，孙洪兵迅即与美国投资银行摩根洽谈私募事宜。摩根提出了一份带有“对赌”性质的协议，其大致内容是：摩根以7。5 亿元购入顺驰20％ 的股权。但如果来年顺驰纯利低于某个数值，摩根得到的20％ 股权将翻一番，也就是40％ 。跟投资银行的洽谈持续了将近1 年，孙洪兵几乎把全部的希望都寄托在了这次谈判上。可是。到2005 年10 月，孙洪兵最终认为摩根的要求太苛刻，谈判流产。
当上市和私募均不顺利之后，其实，他能腾挪的空间已经很狭小了。在这其间，各地房地产项目的销售仍然没有起色。因资金断流而诱发的种种危机开始四处爆发。在首都，顺驰的领海后期项目因为没有上缴土地出让金，一直没有获得土地证；在天京，太阳城二期因出规划红线未获得土地证，项目其他部分则停工达半年之久；在肃洲，占地面积超过1 平方公里的凤凰城，其中两块地被政府认定为闲置土地收回；在史家庄，两个项目被整体转出；顺驰的南津公司和华东公司相继被出售。2005 年底，顺驰进行大规模的人员调整，裁员20％ 。2006 年初，孙�
